12편 – 모기지 승인에 가장 중요한 요인

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주택을 담보로 돈을 대출 받으려는 모기지 신청자(Mortgagor)가 아니라 돈을 빌려주는 렌더(Mortgagee)입장에서 모기지 승인 여부를 결정할 때 가장 중여하게 꼽는 사항은 무엇일까요 ? 이전 칼럼에서 언급 했던 신용 점수도 매우 중요 하지만 아무리 신용이 좋아도 소득이 안정적이지 않거나 그 규모가 모기지를 포함한 모든 비용을 감당할 수준이 되지 않으면 모기지 승인이 어려워집니다. 신용점수가 과거 경제 활동을 바탕으로 계산된 지불의향을 나타내는 지표라면 안정적이며 일정액 이상의 높은 소득은 돈을 빌리는 사람이 제대로 모기지 상환을 할 수 있는 능력이 있는지를 판단 하는 근거라고 할 수 있습니다.

소득 측면에서 렌더들이 가장 우수한 고객으로 판단하는 사람은 월급생활자입니다. 격주 또는 매월 일정한 금액이 꼬박꼬박 들어오므로 이들의 소득(Confirmed Income)은 매우 안정적인 것으로 평가됩니다. 반면 월급생활자이지만 임시직 또는 계약직이거나 혹은 자영업자의 소득(Stated Income)은 불안정한 것으로 판단합니다

여기서 말하는 소득은 세무당국(CRA)에 신고하는 소득을 말합니다. 따라서 세금신고를 하지 않는 소득(예를 들면 현금으로 받는 임급등)은 그 향태를 불문하고 모기지 심사 시 소득으로 인정되지 못 합니다. 자신의 소득만으로 원하는 집을 살 수 없는 경우에는 공동 구매를 하고 그 공동 구매자의 소득을 활용 하는 방법도 있습니다. 이 때 공동 구매자가 꼭 배우자일 필요는 없고 부모 형제 친구 등 누구나 공동 구매자가 될 수 있습니다.

요즘 같이 모기지 규제가 강화된 시기에는 안정적인 소득에 대한 요구가 높아져서 자영업자들이 세무당국에 소득을 제대로 신고 하지 않더라도 실제 소득 규모를 확인 할 수 있는 근거(은행 거래 내역서, 손익계약서등)를 바탕으로 모기지를 승인해 주넝 기존의 상품들이 축소되거나 더 이상 취급하지 않기도 합니다.

소득증명을 위해서 월급생활자에게는 일반적으로 재직증명서, 최근 2~3회 월급 명세서(Pay Stubs) 또는 연간 소득 규모를 보여 주는 T4등을 요구합니다. 반면 자영업자는 T4A나 세무당국이 발행하는 NOA(Notice of Assessment) 그리고 회계사가 발행한는 재무제표(Financial Statement)등을 소득 규모를 증빙하기 위한 자료로 제출 합니다. 신용정보제공 회사인 Equifax는 최근 자동 소득 검중 시스템을 올해 개발 완료 출시될 것이라고 발표했습니다. 당장은 적용 가능한 데이터베이스의 규모가 작고 범위도 좁지만 향후 이 시스템의 적용범위가 확대되면 소득의 종류와 무관하게 누구든 별도의 서류를 제출 하는 번거로움 없이도 렌더의 웹사이트에 접속해서 몇 초만에 자동으로 모기지 승인 여부에 대한 결과를 받을 수 있을 것 으로 전망됩니다.

유학생 비영주권자 또는 영주권자이지만 이민온지 얼마되지 않아 아직 직업을 못 구하신 분 등 캐나다에 사는 한인들 중 소득이 없는 분들이 집을 구매할 수 있는 방법은 어떤 것이 있을 까요 ? 이 처럼 소득이 없는 분들에게 유용한 모기지 상품이 몇 가지 있습니다.

우선 이민 온지 5년 이내인 분들을 위한 신규 이민자 프로그램 영주권이 없는 분들을 위한 비거주자 프로그램 송금생활자 프로그램등의 상품을 제공하고 있습니다. 은행별로 조금씩 그 적격 여부 및 대출 조건 등이 다르므로 충분한 상담 후 본인에게 적합한 모기지를 결정하는 것이 바람직합니다.


이영필

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캐나다에 1986년에 이민을 와서 고등 학교와 대학을 졸업 한 후에 Manulife에서 직장 생활을 하고 여러 분야의 자영업을 운영 하였습니다. 현재는 JP Mortgage Services에서 Mortgage Specialist로 일을 하고 있습니다.