16편 – 모기지를 받으실 때 꼭 알고 선택 하고 준비 할 점

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1. Fixed rate(고정 금리)와 Variable(변동 금리)

대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정 짓고 있습니다. 하지만 몇몇의 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해 주고 있으며 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요 합니다. 예를 들어 이란에서 소득이 발생하는 경우 이란은 Sanction Country(경제 제제국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받을 수 가 없습니다.

금리를 일정기간(예를 들어 5년) 확정한 조건으로 대출하는 경우가 고정금리 조건이고 금리(기준 금리: Prime rate, 현재금리: 3.95%)의 변동시세에 따라 어떤 기준 이자율을 정해두고 이와 연동 하여 이자율을 적용하는 것을 변동금리라 합니다. 앞으로 이자율이 오를 것을 고려하여 금리를 좋은 조건에 고정 시켜 두는 게 유리 하겠지만 이미 그런 고정금리 조건에는 은행의 향후 금리예측에다 어느 정도의 위험스프레드를 반영하고 있으므로 보통 변동금리보다 비싼 편이다.
또한 상품에 따라서는 변동금리조건으로 약정 하였다가 금리가 오름세로 돌아설 때 그 때가서 고정금리로 변경 시킬 수 있도록 하는 수도 있으므로 모기지 담당자와 잘 상의한 후 유리한 조건을 선택하는 게 좋다.

2. Open(개방형)과 Closed(폐쇄형)상환 조건

개방형은 모기지 대출액을 상환할 여력이 생기면 언제든지 갚을 수 있는 조건(Pre-payment privilege)한 도 내의 원금만을 상환할 수 있는 조건이다. 후자의 경우엔 원금을 미리 갚으면 일반적으로 3개월치 이자를 Penalty로 물어야 한다. 그러므로 년간 몇 % 이내에는 원금을 갚아도 Penalty가 없는지를 확인 할 필요가 있다. 일반적으로 개방형은 대출 기관의 안정적인 자금운영이 어려우므로 이자율이 더 높은 편이다.

3. Amortization(상환기간)의 결정

요즘은 모기지 대출의 상환 기간을 여러 가지로 선택할 수 있는데 상환기간이 길수록(보통 25년, 최대30년) 월 상환 액이 줄어들어 그 만큼 갚아 나가는 데 부담은 줄어들지만 월 상환액 중에서 이자가 차지하는 비중이 크다. 대신 단기로 하면 그 만큼 이자 부담은 적으나 상환에 따른 부담액이 높아지므로 본인의 여건에 맞추어 결정할 일이다.

4. Payment Frequency(상환 주기)의 선택

모기지 대출액을 상환하는 방식엔 매분기, 매월, 격주, 매주 등 다양한 상환주기가 있다. 상환주기를 잦게 할수록 이자 부담금은 줄어 들고 상환을 조금이나마 앞당기는 효과를 가져온다. 그러므로 매일 현금이 돌아가는 자영업을 운영하는 경우엔 현금을 갖고 있다가 매달 상환 하느니 매주 상환방식(“accelerated” weekly payments)을 택하는 것이 유리 하게 되어 있다.

모기지 대출 상품이 시중에 너무나 많고 다양하지만 위의 조건들을 중심으로 본인의 여건에 맞는 상품을 고른 다면 비교적 복잡한 선택을 단순화하여 이해하는 데 도움이 될 것이다.

5. 모기지 대출시 신용에 불리한 영향을 미치는 경우

  • 거래은행이나 카드회사 기타 거래처의 부채잔고 평균액수가 높을 때
  • 위의 총 합계액이 너무 클 때
  • 위의 각 거래처와의 거래기록이 너무 단기일 때(오래된 거래기록일수록 신용을 높이는 데 도움이 된다. 그러므로 여러 개의 신용카드를 갖거나 사용하기 보다 하나의 신용카드라도 오랫동안 미납한 기록이 없는 경우가 신용을 높이는 데 유리하다)
  • 최근에 너무 많은 구좌나 카드가 만들어 질 때
  • 주소지가 너무 빈번히 옮길 때

6. 모기지 대출을 위해 준비 해야 할 것과 순서

a. 소득과 보유 자산을 증명할 서류를 준비해 모기지 담당자와 상담한다
b. 모기지 대출기관(은행)의 사전 승인서를 받아둔다.
c. 집을 계약하면 주택구매계약서 사본을 모기지 담당자에게 전달 한다.
d. 구매 집의 감정을 모기지 담당자를 통해 진행 한다.
e. Down Payment를 캐나다 구좌에 대출 기관이 요구 하는 시점까지 입금 시킨다.

이영필

전화번호: 416-209-0717
이메일: Philip.lee@jpmtg.com

캐나다에 1986년에 이민을 와서 고등 학교와 대학을 졸업 한 후에 Manulife에서 직장 생활을 하고 여러 분야의 자영업을 운영 하였습니다. 현재는 JP Mortgage Services에서 Mortgage Specialist로 일을 하고 있습니다.