17편 – 변동 금리 모기지에 대한 모든 것

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2018년과 같이 캐나다 중앙 은행의 기준금리(Prime Rate)가 수번 오르는 환경에서 변동 금리 상품의 특징에 대해 알아 보겠습니다. 캐나다 중앙은행의 기준금리는 6주마다 리뷰를 하는데 일년(52주 동안) 약8번의 기준금리 동향을 발표 합니다. 2018년도 중앙은행의 기준금리는 2018년 1월31일에 3.2%에서 3.45%로 7월31일에 3.45%에서 3.7%로 10월31일에 3.7%에서 3.95%로 3번을 인상하여 변동금리 상품을 가지고 있는 대출자는 네번의 이율이 상승했습니다.

채권 이율이 직접적으로 영향을 받는 고정금리 상품은 약정 기간동안 이율이 변하지 않지만 기본적으로 변동금리 상품은 그 특징이 다릅니다. 변동금리 상품은 중앙 은행의 기준금리에 따라 시중은행의 기준금리가 변동하고 그 약정 기간 동안 일정한 금리가 디스카운트되서 적용 받거나 일정한 금리가 더해져서 적용 받는다. 여기서 적용되는 팩터(Factor)가 discount(-)나 prime(+)금리 라고 합니다. 예를 들어 5년 변동 금리가 프라임 마이너스 0.5%다’ 라고 하면, “Prime + 0.2%” 로 표기 합니다. 위와 같은 변동 금리는 두 가지의 변동 금리 상품으로 나뉩니다.

첫째, ARM(Adjustable Rate Mortgage)는 기준 금리가 떨어지는 경우에는 모기지 페이먼트가 떨어지고, 기준 금리가 상승하면 모기지 페이먼트가 올라가도룩 조정되어 있습니다. 즉 중앙은행이 기준 금리를 조절할 때 마다 바로 적용되 매월 페이먼트에서 그 차액을 바로 알아차릴수 있습니다. 요약 하자면 월 페이먼트의 변동 차액의 부담을 견뎌야 하는 위험성을 가지고 있지만 기준 금리가 낮춰지면 매월 페이먼트가 낮게 조정 되기도 합니다. ARM의 경우 모기지 페이먼트가 바로 변동하는 기준금리에 맞춰 조정되기 때문에 시작할 때의 상환 기간을 예정대로 상환하기 때문에 상환 스케쥴에 차질없이 대출금액을 상환 할 수 있는 장점이 있습니다.

둘째, VRM(Variable Rate Mortgage)는 이자율에 따라 월 페이먼트가 조정되지 않습니다. 즉, 월 페이먼트는 매달 동일하게 유지 하되 기준 금리 인상이 됨으로서 이자 부분이 늘어 나고 원금 상환 부분이 줄어 듭니다. 이율이 올라 가는 환경에서는 상환 스켸쥴이 지연되어 30년으로 시작한 모기지가 30년 이상으로 상환년 수가 오히려 늘어 날 수도 있습니다. 반면에 기준 금리가 낮아지는 환경에서는 매월 페이먼트 안에서 이자부분이 낮아짐으로서 원금상환이 늘어나게 됨으로 상환 스케쥴이 예상보다 더 앞당겨지기도 합니다. 즉 VRM는 안정성을 유지할 수 있는 장점과 이율이 떨어지는 환경에서 상환 스케쥴을 앞당길 수 있는 장점이 있습니다.

현 시중은행에서는 Scotia Bank가 ARM상품을 RBC Bank, TD bank, CIBC bank가 VRM상품을 제공 하고 있습니다. 어느 상품이 좋다 나쁘다기 보다는 가 상품이 가진 장점과 단점을 모기지 받기전에 잘 이해 하고 본인에게 가장 적합한 모기지 상품을 선택 하시는게 가장 현명한 선택이며 그 에 따른 불이익을 가장 줄일 수 있는 방법입니다. 그러기 위해서는 모기지를 얻기 전에 좀 더 많은 공부와 모기지 전문가와 상담을 통해서 자신에게 가장 효과 적이고 알 맞는 모기지 상품을 선택 하시는 게 좋습니다.

이영필

전화번호: 416-209-0717
이메일: Philip.lee@jpmtg.com

캐나다에 1986년에 이민을 와서 고등 학교와 대학을 졸업 한 후에 Manulife에서 직장 생활을 하고 여러 분야의 자영업을 운영 하였습니다. 현재는 JP Mortgage Services에서 Mortgage Specialist로 일을 하고 있습니다.